原標(biāo)題

　　完善業(yè)委會機(jī)制 促小區(qū)自治提質(zhì)

　　惠州488個物業(yè)小區(qū)已成立業(yè)主委員會，覆蓋率約四分之一

　　近年來，惠州基層治理工作取得長足進(jìn)步。依托于業(yè)主委員會覆蓋面的不斷提升，作為基層治理重要組成部分的小區(qū)自治取得了階段性進(jìn)展。如何進(jìn)一步規(guī)范小區(qū)業(yè)主委員會行為，促進(jìn)小區(qū)自治提質(zhì)成為工作的新方向。

　　據(jù)惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至當(dāng)前，全市成立業(yè)主委員會并完成備案的小區(qū)已有488個，覆蓋率約1/4。但業(yè)主委員會覆蓋面的提升并未帶來小區(qū)糾紛的減少，由于業(yè)主委員會管轄權(quán)不夠明確、籌建目的不一、利益難均衡、決議投票真實(shí)性存疑，以及業(yè)委會資金監(jiān)管機(jī)制不夠完善等情況的存在，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)糾紛不斷。

　　如何規(guī)范發(fā)展？日前，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《惠州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（征求意見稿）》（下稱《指導(dǎo)規(guī)則》），有望推動業(yè)主委員會機(jī)制的提質(zhì)發(fā)展。文件通過對小區(qū)業(yè)主委員會委員資格、大會召開規(guī)則，以及業(yè)委會運(yùn)行機(jī)制的規(guī)范，將有效優(yōu)化小區(qū)自治規(guī)則，助力社區(qū)基層治理工作的提質(zhì)升級發(fā)展。

惠州已有488個小區(qū)成立業(yè)主委員會并完成備案�；葜萑請笥浾� 張藝明 攝

　　組織管理機(jī)制

　　探索建立物業(yè)管理聯(lián)系會議機(jī)制

　　小區(qū)自治工作是社會基層治理的一個重要方面。作為小區(qū)自治最關(guān)鍵的一環(huán)，在小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)機(jī)制優(yōu)化、物業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)等措施不斷完善的背景下，小區(qū)自治組織業(yè)主委員會籌建工作的快速推進(jìn)備受關(guān)注。

　　早在2014年，惠州市十一屆人大四次會議便將《關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)和管理的議案》列為大會議案交由市政府辦理。該議案針對業(yè)委會覆蓋率、老舊小區(qū)電梯加裝等各項(xiàng)基礎(chǔ)工作都作出要求，全面提升小區(qū)治理水平。

　　如今，隨著該議案的結(jié)案，電子投票等機(jī)制的施行，小區(qū)治理水平也得到提升。據(jù)惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至7月初，在全市近2000個住宅小區(qū)中已有488個小區(qū)成立業(yè)主委員會并完成備案，物業(yè)小區(qū)業(yè)委會覆蓋率達(dá)到約四分之一。

　　問題依然存在，其中最受關(guān)注的仍是小區(qū)業(yè)主委員會的歸屬問題�！靶�區(qū)自治賦予了業(yè)主委員會相應(yīng)的職能和權(quán)力，但是歸屬于哪里管，如何能夠約束和規(guī)范其行為更為關(guān)鍵�！被葜葙Y深物業(yè)專家、市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，權(quán)力和義務(wù)是相對應(yīng)的，權(quán)力必須要限制在規(guī)范規(guī)則之內(nèi)，否則很容易帶來新糾紛。

　　“現(xiàn)在還處在小區(qū)自治的探索期，業(yè)主委員會的成立更偏向?qū)儆跒榱藨?yīng)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛而出現(xiàn)的應(yīng)急式行為，而非小區(qū)平穩(wěn)運(yùn)行周期里的更高質(zhì)量發(fā)展探索�！敝袊�社區(qū)服務(wù)工作委員會業(yè)委會和物業(yè)管理工作委員會主任舒可心介紹，處在這一周期的小區(qū)治理過程矛盾也會集中出現(xiàn)，更需要在制度上進(jìn)行規(guī)范，推動業(yè)主委員會的合理合法運(yùn)行，助力小區(qū)的健康有序發(fā)展。

　　關(guān)于業(yè)主委員會的監(jiān)管問題，舒可心認(rèn)為轄區(qū)基層政府單位管理是基礎(chǔ)。他介紹，與鄉(xiāng)村的村民小組相似，小區(qū)是城市的最小組成因子，業(yè)主委員會也就相當(dāng)于鄉(xiāng)村治理環(huán)節(jié)的“村民小組”，應(yīng)該納入轄區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和居委會的管轄。

　　當(dāng)前公示的《指導(dǎo)規(guī)則》對此進(jìn)行了明確。要求小區(qū)籌建業(yè)主委員會，換屆或召開業(yè)主大會等事宜均由業(yè)主依法向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請和指導(dǎo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居（村）民委員會依法履行社會治理職責(zé)和自治管理職責(zé)，支持居（村）民委員會開展工作，接受指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　與此同時，《指導(dǎo)規(guī)則》還探索建立起物業(yè)管理聯(lián)系會議機(jī)制。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)行政主管部門、公安派出所、居（村）委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人等單位的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中遇到的問題，避免業(yè)主委員會擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同等決策行為，損害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　成員形成機(jī)制

　　多期開發(fā)物業(yè)需預(yù)留業(yè)委名額

　　“小區(qū)是多期開發(fā)的，等到我們這一期業(yè)主住進(jìn)去的時候，小區(qū)的業(yè)主委員會早就成立了�！蔽挥诨蓐柸�和街道的某樓盤業(yè)主熊先生介紹，前期的業(yè)主住的是高層，他們這一期的是別墅，他們的權(quán)益很難被重視，也很難得到業(yè)委會的幫助。

　　梳理惠州市各縣區(qū)政府網(wǎng)絡(luò)問政平臺帖文信息，類似該小區(qū)的問政帖不在少數(shù)。因?yàn)樾�區(qū)規(guī)模較大，單個物業(yè)小區(qū)分為多期開發(fā)，前期入住業(yè)主已成立小區(qū)業(yè)主委員會，后期入住業(yè)主的權(quán)益難以表達(dá)。

　　如何解決這一問題？《指導(dǎo)規(guī)則》在明確“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”原則的同時提出，對于物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的，在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應(yīng)為后期開發(fā)物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會委員名額。等到后期開發(fā)物業(yè)交付使用后增補(bǔ)業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員。

　　對于具體的名額數(shù)量，該文件提出增補(bǔ)委員名額可根據(jù)新一期物業(yè)投票權(quán)數(shù)占前一期物業(yè)投票權(quán)數(shù)的比例進(jìn)行計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過15人。若還有后期未開發(fā)的物業(yè)則需預(yù)留相應(yīng)名額。

　　“小區(qū)業(yè)主委員會是一種自治機(jī)制，各物業(yè)組團(tuán)代表充分代表各自權(quán)益，共同推動小區(qū)管理的優(yōu)化，而非某些個別成員的意志�！被葜菸飿I(yè)行業(yè)專家房云峻介紹，業(yè)委會就是選出小區(qū)里的熱心人，協(xié)調(diào)物業(yè)機(jī)構(gòu)、業(yè)主等各方意見，助力小區(qū)環(huán)境、小區(qū)文化的提升，攜手推動和諧小區(qū)建設(shè)。

　　對于惠州目前業(yè)主委員會成立多以解聘物業(yè)公司為目標(biāo)的實(shí)際情況，舒可心認(rèn)為業(yè)委會的決策應(yīng)該更加包容，而不是依托某些業(yè)主的喜好而定，對物業(yè)公司的評價也應(yīng)綜合、客觀，業(yè)主們共同決議再作決定。

　　“小區(qū)業(yè)主委員會的成員不一定非得是籌備的人員，摒棄情緒化，選出更加理性客觀的代表無疑更利于小區(qū)的管理�！笔婵尚姆Q。

　　值得注意的是，《指導(dǎo)規(guī)則》對此也將予以規(guī)范。針對業(yè)主委員會的籌建，《指導(dǎo)規(guī)則》明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在收到業(yè)主申請后，60日內(nèi)負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，派出代表擔(dān)任籌備組組長，籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表7—15人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60%�；I備組自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作并組織召開首次業(yè)主大會會議，確定業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人名單。

　　對于業(yè)主委員會委員的認(rèn)定，《指導(dǎo)規(guī)則》除要求依法公示接受業(yè)主監(jiān)督之外，同時明確業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表不應(yīng)作為業(yè)主委員會委員候選人，更有效地選出公正熱心的委員代表。

惠州一小區(qū)物業(yè)和居民參加消防演練培訓(xùn)活動�；葜萑請笥浾� 周智聰 攝

　　會議召開機(jī)制

　　同業(yè)主擁有多套房產(chǎn)投票只算一人

　　以往的小區(qū)自治過程中，在小區(qū)投票環(huán)節(jié)，部分業(yè)主因在小區(qū)擁有多套物業(yè)，投票權(quán)利也將相應(yīng)增加。而部分小區(qū)更是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)存在大量房產(chǎn)物業(yè)未售出或留存，因企業(yè)擁有的投票權(quán)屬過多，導(dǎo)致小區(qū)部分決議難以成行。

　　“小區(qū)的商鋪、車位和商場全都沒有賣，都屬于開發(fā)商，現(xiàn)在都屬于物業(yè)在管理著，業(yè)主們要聯(lián)系到業(yè)主籌建業(yè)委會是比較難的�！蔽挥谙陆悄承�區(qū)的彭先生介紹，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)的管理實(shí)在是太差了，業(yè)主們籌建業(yè)主委員會已經(jīng)快5年了，但開發(fā)商物業(yè)那么多，每次都很難實(shí)現(xiàn)。

　　記者注意到，這一問題在《指導(dǎo)規(guī)則》中將得到有效解決。針對投票權(quán)益，文件指出業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照專有部分建筑面積計(jì)算，每平方米計(jì)算為一票。在這一基礎(chǔ)上，業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分，都是按照一個人進(jìn)行計(jì)算。

　　“對于一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人數(shù)的，則應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，代表的業(yè)主人數(shù)為一人�！被葜菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，業(yè)主的投票權(quán)將更多地關(guān)注到居住在小區(qū)的人的權(quán)利，以物業(yè)面積為基礎(chǔ)，但是也將科學(xué)地剔除掉那些空置、閑置的房產(chǎn)物業(yè)，讓真正住在小區(qū)的業(yè)主來共同決議小區(qū)的事情。

　　在具體到業(yè)主大會的投票形式上，《指導(dǎo)規(guī)則》提出業(yè)主大會會議的表決事項(xiàng)均采用電子投票為主，其他書面征求意見或者集體討論的形式為輔。且對業(yè)主大會召開的時限作出了明確規(guī)定，要求投票表決期原則上不超過7日。

　　“在當(dāng)下城市生活人員流動性不斷增大的背景下，電子投票應(yīng)該成為小區(qū)自治決議的基礎(chǔ)方式�！狈吭凭�介紹，電子投票，不見面投票，業(yè)主作出的選擇將更加地遵從于本心，評價也將更加客觀，也解決了地域限制等問題，讓社區(qū)事項(xiàng)的決策覆蓋面更廣、更加代表全體業(yè)主的意志。

　　關(guān)注到去年惠州電子投票機(jī)制實(shí)施過程中出現(xiàn)的風(fēng)波，房云峻認(rèn)為社會各界應(yīng)該更加關(guān)注到小區(qū)自治事項(xiàng)中，對于一項(xiàng)新的治理機(jī)制的評價更加關(guān)注到舉措的實(shí)施效果和對于小區(qū)發(fā)展是否將帶來正面影響和善意，而非糾結(jié)于法理上的流程，真正推動小區(qū)環(huán)境的向好發(fā)展。

　　《指導(dǎo)規(guī)則》在明確電子投票的基礎(chǔ)的同時，對于其他書面征求意見或者集體討論形式也作出了規(guī)范。要求采用書面征求意見的，意見征求人需審查核實(shí)業(yè)主身份證明、物業(yè)權(quán)屬證明以及投票權(quán)數(shù)等資料原件，見證書面征求意見文書的業(yè)主簽名，以及將書面征求意見結(jié)果上傳電子投票系統(tǒng)留存，并對上傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　業(yè)委會監(jiān)管機(jī)制

　　業(yè)主委員會需定期公示經(jīng)濟(jì)臺賬

　　2019年初，作為惠州小區(qū)派發(fā)業(yè)主福利的先行者，位于惠城水口的合生上觀國際小區(qū)備受關(guān)注。小區(qū)公共收益結(jié)余資金為小區(qū)5000余戶業(yè)主免費(fèi)派發(fā)糧油等福利禮品。

　　僅時隔兩年，一度備受其他小區(qū)業(yè)主羨慕的合生上觀國際就出現(xiàn)了不和諧聲音。部分小區(qū)業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)問政等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)帖稱，小區(qū)業(yè)委會成立以來賬目不清，懇請政府有關(guān)部門介入調(diào)查給業(yè)主一個交代。據(jù)悉，水口街道當(dāng)前已正式介入調(diào)查和審核賬目。

　　記者注意到，盡管業(yè)主委員會并非營利性機(jī)構(gòu)，但由于其作為小區(qū)業(yè)主權(quán)益的代理方，小區(qū)在運(yùn)行過程中，電梯廣告、公共停車費(fèi)、小區(qū)活動等收益不在少數(shù)。尤其是在部分小區(qū)逐步出現(xiàn)的酬金制物業(yè)服務(wù)機(jī)制，作為小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的管理機(jī)構(gòu)存在著明顯的收益局面。

　　如何規(guī)范業(yè)主委員會的行為，規(guī)范小區(qū)收益的管控？《指導(dǎo)規(guī)則》要求業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立經(jīng)濟(jì)臺賬，每半年公示業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員繳納住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)情況及其停車位使用情況，避免業(yè)主委員會成員與物業(yè)之間將公共權(quán)益作為利益進(jìn)行輸送。

　　“業(yè)主委員會成員工作還將實(shí)現(xiàn)全過程公開，對小區(qū)業(yè)主無隱瞞�！被葜菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)新規(guī)，小區(qū)業(yè)主委員會在未來的履職過程中，需向全體業(yè)主公開業(yè)主委員會成員的聯(lián)系方式，每年向全體業(yè)主通報工作情況，并接受業(yè)主查閱所有會議資料和質(zhì)詢，及時答復(fù)業(yè)主。

　　與此同時，惠州還將加速推進(jìn)業(yè)主委員會主任任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合審計(jì)工作，并提供審計(jì)所需資料，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供審計(jì)有關(guān)文件、資料。對于共有資金收支情況有異議，20%以上業(yè)主聯(lián)名可提交業(yè)主大會審計(jì)，若對前款審計(jì)報告有異議，可提出書面要求由街道辦事處重新審計(jì)。

　　不只是業(yè)主委員會經(jīng)濟(jì)責(zé)任審查制度的完善，惠州未來對于業(yè)主委員會存在的違法違規(guī)行為也將建立起嚴(yán)懲機(jī)制。

　　《指導(dǎo)規(guī)則》提到，若業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害，簽字同意決定的業(yè)主委員會委員需承擔(dān)民事責(zé)任；若業(yè)主委員會違反規(guī)定嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序，業(yè)主或政府有關(guān)部門可依法追究責(zé)任。

　　此外，對于業(yè)主委員會運(yùn)行中頻現(xiàn)的選聘新物業(yè)的情況，《指導(dǎo)規(guī)則》明確通過業(yè)主大會同意是基礎(chǔ)，業(yè)主委員會若未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，造成業(yè)主損失由業(yè)委會委員承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

　　●南方日報記者 張峰