網(wǎng)簽表現(xiàn)創(chuàng)新高，樓市進入復蘇通道。在“房住不炒”主基調下，惠州因城施策持續(xù)對樓市實施更精準的調控政策，穩(wěn)定市場信心。隨著“貸款利率創(chuàng)歷史最低”“首套房首付降低至兩成”“開發(fā)商以價換量”等多重組合拳發(fā)力顯效，2023年第一季度惠州房地產市場呈現(xiàn)出積極變化，網(wǎng)簽市場表現(xiàn)創(chuàng)下近6個季度新高。

　　然而在市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)表現(xiàn)可圈可點之際，各房地產機構卻監(jiān)測到：3月中旬以后，惠州案場的實時到訪量及認購量出現(xiàn)一定程度的回調�！皹鞘谢嘏�之路能否持續(xù)”再度引起市民關注。2023年，惠州樓市有哪些值得關注的信息？市場又將走向何方？惠州市（區(qū)縣）房地產協(xié)會代表將結合實際情況，以專業(yè)視角解讀當?shù)貥鞘�，為我們厘清惠州樓市發(fā)展機遇。

惠州市房地產業(yè)協(xié)會會長黃新華

維持向好態(tài)勢 “五一”市場可期

　　今年2月以來，惠州房地產市場明顯回暖，交易量上揚。3月份新建商品住宅成交數(shù)據(jù)更是創(chuàng)下21個月以來的單月成交新高。根據(jù)惠州市房地產業(yè)協(xié)會監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年3月惠州市新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)為9454套，環(huán)比上升73.5%，同比上升153.7%；網(wǎng)簽面積為102.19萬平方米，環(huán)比漲76%，同比上升145.3%�；葜輼鞘心苋〉眠@樣的“成績”，主要得益于2月份的多重利好政策刺激，疊加開發(fā)商積極營銷，以價換量，使已經積壓許久的購房需求得到了“補償性”釋放。

黃新華

　　開年以來，從中央到地方，高頻出臺利好政策，提振房地產市場信心，成就了惠州“小陽春”。需要看到的是，近期惠州房地產市場雖然整體比較熱，但各片區(qū)熱度分化明顯。就3月份新建商品住宅網(wǎng)簽來看，惠城區(qū)同比上升149.8%、大亞灣區(qū)同比增388.4%，博羅縣同比增長205.3%，表現(xiàn)較為優(yōu)異。即使是同片區(qū)也出現(xiàn)熱度分化，片區(qū)內配套好、品質好、企業(yè)信用較好的項目一定是客戶的首選。

　　就惠州市場實際而言，3月中旬起各大案場的熱度相對2月開始有所消退，4月的樓市基本可認為回歸到正常水平。究其原因，一是受到三年疫情、國際大環(huán)境等因素影響之下，雖然經濟在穩(wěn)步復蘇，但目前市民消費信心仍在慢慢恢復當中。與此同時，惠州二手房帶押過戶政策開始執(zhí)行、限售年限也從三年改為一年，給市民帶來了更多選擇。不過從整體來看，惠州房地產交易（一手市場以及二手市場）仍然非�；钴S。

　　目前我國經濟還在持續(xù)復蘇局面穩(wěn)中向好，2023年GDP增長預計將達到5.4%。中國人民銀行發(fā)布的《2023年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告》顯示，未來三個月居民準備增加支出的項目，購房一項從2022年第四季度的16.0%上升了1.5個百分點。大眾的消費信心開始逐漸恢復，對于美好生活的追求，對于居住品質的追求仍然強勁。預計“五一”房地產市場將遠遠好過剛剛過去的兩年，值得大家期待。就全年而言，惠州房地產業(yè)將整體維持向好態(tài)勢，重新回到健康有序發(fā)展的軌道上來。

　　當前房地產行業(yè)逐步復蘇，作為行業(yè)協(xié)會，我們希望各開發(fā)企業(yè)要清醒地認識到當前房地產發(fā)展的底層邏輯已經改變。開發(fā)企業(yè)要持續(xù)抓住窗口期苦練內功，品質為王，提升精益運營的效率。同時也要加大營銷力度，穩(wěn)字當頭，為購房者提供高質量的產品和服務！

龍門縣房地產行業(yè)協(xié)會副會長譚橋真

一季度龍門商品房 銷售面積同比增長21.5%

　　龍門縣2023年第一季度商品房銷售面積4.29萬平方米，同比增長21.5%；商品房銷售金額為3.30億元，同比增長16.5%。龍門縣城商品房銷售較為樂觀的項目有：瓏悅錦云花園銷售25套、裕泰名門花園銷售24套、閱山郡花園銷售13套、美華都城花園銷售10套、富慶公館銷售10套、西林美岸花園銷售9套（以上是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，未含部分實時認購數(shù)據(jù)）。從以上數(shù)據(jù)可以看到龍門縣房地產行業(yè)市場經濟逐漸回暖，房地產銷售有轉好趨勢。以上多個樓盤能取得這樣的銷售業(yè)績，得益于政府給予房地產行業(yè)利好政策的扶持以及銀行信貸降利率。隨著政策持續(xù)發(fā)力，多重利好因素疊加，房地產市場逐步復蘇，使得房地產市場預期改善，從而今年一季度商品房銷售有止跌轉漲的勢頭。

譚橋真

　　從客源來看，龍門縣城的主要購房人群為剛需型和改善型，大概各占一半，客戶以自住需求為主。龍門縣城近兩年極少新盤推出，主要以去庫存為主，因此整個房地產市場都會比較平穩(wěn)。

　　從長遠來看，龍門房地產市場仍有需求，這主要基于以下三點：（一）城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)。經濟的發(fā)展和人口的流動，將為龍門縣城的房地產市場提供更多發(fā)展空間和市場需求。（二）年輕人成家置業(yè)的愿望較為強烈。年輕人已成為新的購房主力軍，他們置業(yè)安家為房地產市場提供了重要支撐。（三）改善性住房是普遍需求，隨著經濟社會的發(fā)展和三孩的放開，人們對“住上更大面積房子”的改善性需求有所增加。改善性住房需求的潛力會被進一步挖掘和釋放，而改善性需求的釋放將成為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要保障。

　　此外，從大灣區(qū)的視角看，龍門縣的自然資源給香港、深圳、廣州客人提供優(yōu)質的綠色養(yǎng)生環(huán)境。事實上，目前龍門縣開發(fā)建設了多個主打養(yǎng)生、度假的旅游地產，且備受市場認可。龍門縣的優(yōu)越綠色生態(tài)環(huán)境，吸引了大灣區(qū)乃至全國各地的游客前來度假，也帶動了旅游地產的銷售。旅游地產主要是為游客提供度假需求的公寓、別墅、產權酒店等消遣場所，通常我們稱之為“第二住所”。作為品質生活至上的輕奢消費品，旅游地產的客群屬于“非剛需”。個人認為，針對這類旅游地產的政策應區(qū)別于剛需性商品房，希望政府可以出臺更多鼓勵性措施或政策促進剛需性商品房的銷售。

　　接下來，希望政府多從房地產信貸、優(yōu)化預售資金、提升出讓地塊品質、提升購房便利等方面提出政策支持，我們房協(xié)也會全力配合，銀行（金融）系統(tǒng)則相應提供穩(wěn)定的政策支持。在堅持房住不炒的前提下，政府因城施策，各方同心協(xié)力促進龍門縣房地產行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，吸引更多人才來龍門安居樂業(yè)，滿足人民群眾對美好生活的需要。

大亞灣區(qū)房地產協(xié)會會長譚建文

政策要加碼房企需發(fā)力 打贏“持久戰(zhàn)”

　　自年初以來，隨著疫情對實體經濟的影響減弱，房地產支柱產業(yè)地位得到重視，一系列樓市政策利好逐漸釋放，多地樓市迎來了“小陽春”，大亞灣也不例外，各案場來訪成交同比上漲明顯，進入筑底企穩(wěn)的復蘇軌道。但在積壓的住房需求釋放后，進入4月，大亞灣樓市后繼乏力，并沒有達到理想的市場預期，后續(xù)走勢仍然面臨不確定性，開發(fā)商需保持謹慎樂觀預期。

譚建文

　　當下，惠州正緊緊圍繞高質量發(fā)展，積極拉動內需，提升消費信心，促進剛需入市。大亞灣也正在不斷加強“基本功”，提升城市吸引力。產業(yè)基礎不斷夯實，教育、商業(yè)、公園、交通等配套設施不斷完善，城市面貌不斷煥新，宜居宜業(yè)的畫卷正徐徐展開。如今的大亞灣有著自己獨特的名片，為房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了基礎。

　　為了充分“補血”，隨著供需兩端利好政策不斷加碼并逐步顯效，房貸利率持續(xù)走低，大亞灣的一眾樓盤也給出了積極回應，目前區(qū)域房價已經“軟著陸”，購房者的購房門檻進一步降低。但受宏觀經濟周期影響，居民對未來經濟預期不佳，房地產市場數(shù)據(jù)的修復仍需要時間，回暖基礎尚不穩(wěn)固。

　　在此情況下，一方面，大亞灣樓市仍需要支持政策加碼呵護，同時還需加強城市宣傳，讓更多人了解大亞灣的文化底蘊，和宜居宜業(yè)的城市環(huán)境，更加正確地認識大亞灣。另一方面，各大開發(fā)商需要面對市場現(xiàn)實情況，保持謹慎樂觀預期，做好打“持久戰(zhàn)”的充分準備，通過加強基本功、減負、抱團取暖等措施，減輕債務杠桿，恢復“造血”能力，充分挖掘剛需市場，把握深圳外溢需求，想辦法以更好的狀態(tài)面對前方的“考驗”。

　　沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。房地產野蠻增長、炒房一本萬利的時代已經過去，但在滿足居民高質量住房需求上，未來房地產發(fā)展仍有一定空間，加上大亞灣穩(wěn)健的發(fā)展前景以及房價優(yōu)勢，相信大亞灣樓市將迎來轉機，走上健康發(fā)展之路。

　　大亞灣區(qū)房地產協(xié)會也將繼續(xù)傾聽區(qū)域內各房地產企業(yè)的心聲和訴求，搭建政府與企業(yè)之間交流溝通的橋梁。同時統(tǒng)籌資源，為企業(yè)排憂解難，助力大亞灣區(qū)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

仲愷高新區(qū)房地產行業(yè)協(xié)會秘書長康爽

多重優(yōu)勢夯實 仲愷樓市發(fā)展基石

　　一季度仲愷高新區(qū)（以下簡稱“仲愷”）樓市熱度有所回升，成交量環(huán)比上漲，但市場基本面未有明顯改變，此前積壓的購房需求在集中釋放后又開始收縮，樓市進入階段性調整期。

　　當下，購房者對于房地產市場預期仍信心不足，主要受三個方面影響：一是期房爛尾，房企危機削弱購房者對期房的信心，加重觀望情緒，“保交樓”重鑄對期房的信心；二是經濟、就業(yè)形勢不樂觀，預防性儲蓄比例增強，擔心斷供，投資支出減少，但隨著疫情形勢好轉，恢復收入增長持有信心，樂觀估計要下半年會好轉；三是大眾心理都是買漲不買跌，房價漲幅趨緩時，購房者選擇觀望，此時若返首付、超低折扣等手段持續(xù)盛行，對客戶購房信心將構成明顯打擊。

康爽

　　樓市仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但從長遠來看，仲愷房地產市場持續(xù)向好態(tài)勢穩(wěn)定，且為人口流入?yún)^(qū)域。從第七次全國人口普查數(shù)據(jù)來看，廣東省新增2171萬人，其中九成流入珠三角。核心城市的人口在快速增加的同時，也在快速外溢。深圳人口增加714萬，東莞人口增加225萬，惠州累增145萬，深莞惠10年人口增長超千萬。與此同時，深圳人口、產業(yè)在明顯流向莞惠，市場自身的演進，在自發(fā)催生“深莞惠都市圈”，深莞惠“千萬人口經濟帶”已然形成。

　　從惠州層面來看，深莞惠都市圈的發(fā)展決定了惠州城市的上限，也決定了惠州房地產市場的上限。從仲愷層面來看，區(qū)域的發(fā)展將決定仲愷房地產市場的上限。伴隨著多個城市之間的交通壁壘逐漸打通，房地產市場的格局也得以重塑，不再以行政區(qū)為單位，而是以通勤時間為單位�；浉郯拇鬄硡^(qū)各城市之間融合的腳步正與跨城交通一起提速，深圳上班、莞惠居住的雙城生活已成為不爭的事實。而仲愷又占據(jù)了深莞惠的幾何中心，交通“輸血”能力逐步增強，成為深圳都市圈的東部交通樞紐中心。再加上近年來，仲愷城市面貌煥然一新，產業(yè)聚集效益日益凸顯，大項目好項目紛至沓來，房地產項目的質量、配套落地都持續(xù)向好，為仲愷的房地產發(fā)展夯實了堅強的底部基石。

　　2022年12月中央經濟工作會議召開，會議指出，要確保房地產市場平衡發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，提振市場信心。房地產作為國民經濟支柱產業(yè)的地位再獲確認。宏觀政策層面的支持，各項利好政策的發(fā)布，多重積極因素共振，對市場的平穩(wěn)和運行發(fā)揮了積極的作用，幫助了房地產市場信心的重鑄，民眾的置業(yè)信心在逐步恢復，市場預期在走強。種種跡象表明，人們終將從不確定情緒中走出來，收入預期也將有所恢復，會從過去預防性儲蓄轉變?yōu)樽非筘敻辉鲩L。同時隨著人們生活水平的提高，惠州的房產依然具有不可替代的價值，市場必將伴隨著惠州經濟的發(fā)展，企穩(wěn)回升。

　　本版文/圖 惠州日報記者鄔玉婷 伍磊