1月，29242元/平方米；2月，27189元/平方米；3月，22873元/平方米。東莞住建局官方數(shù)據(jù)顯示，該市新房網(wǎng)簽均價(jià)今年來(lái)持續(xù)下跌。
剛需客李先生卻越發(fā)為買(mǎi)房焦慮：新樓開(kāi)盤(pán)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心顯示有房可售，但開(kāi)發(fā)商說(shuō)賣(mài)完了。而中介則說(shuō)有房，不過(guò)要收高額溢價(jià)。溢價(jià)不能貸款，一次結(jié)清，沒(méi)有合同。
日前，南方日?qǐng)?bào)記者暗訪東莞樓市，發(fā)現(xiàn)投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重：有企業(yè)捂盤(pán)3年再售，一套最高溢價(jià)400萬(wàn)元；有炒房客、中介倒賣(mài)房源，賺取數(shù)十萬(wàn)元內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi)；有企業(yè)以雙合同規(guī)避調(diào)控政策……溢價(jià)、內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi)大多進(jìn)入私人賬戶。
4月8日，住建部約談東莞市政府，要求堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。東莞市住建局工作人員表示，記者反映的抬價(jià)倒賣(mài)現(xiàn)象近期確實(shí)較為多發(fā)，均屬違規(guī)，無(wú)奈調(diào)查難、取證難。
捂盤(pán)
囤積3年加價(jià)百萬(wàn)元
李先生是清遠(yuǎn)人，在東莞工作多年，兒女要上學(xué)了，購(gòu)房需求越來(lái)越迫切。
位于東莞茶山鎮(zhèn)的保利錦城花園引起了他的關(guān)注：2018年取得預(yù)售證，2019年交房，至今還有數(shù)十套房源可售，備案價(jià)從1.7萬(wàn)元到2.1萬(wàn)元不等，樓層也好，分布在9到12層、19到22層。
然而，現(xiàn)實(shí)很快向李先生潑了冷水。房源是真的，但是由“南嶺置業(yè)”中介銷售，售價(jià)比備案價(jià)高出約100萬(wàn)元，溢價(jià)部分不寫(xiě)入合同，不開(kāi)發(fā)票，一次結(jié)清。
東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示，保利錦城花園的項(xiàng)目名稱為茶溪公館，開(kāi)發(fā)商是東莞市和成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“和成公司”），2號(hào)樓有50套房源可售，另有多套別墅可售。
天眼查信息顯示，和成公司于2015年注冊(cè)，股東分別為廣東保利城市發(fā)展有限公司（占股68%）和東莞市匯峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（占股32%，下稱“匯峰公司”）。
日前，南方日?qǐng)?bào)記者以購(gòu)房名義來(lái)到保利錦城花園，物業(yè)稱銷售部已取消，可到“南嶺置業(yè)”中介機(jī)構(gòu)（下稱“南嶺置業(yè)”）咨詢。南嶺置業(yè)設(shè)在保利錦城花園一樓商鋪，其工作人員多次接待記者，均稱有房，并帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房。
“這些房說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商想賺錢(qián)，留到現(xiàn)在賣(mài)。”南嶺置業(yè)工作人員稱，保利錦城花園2018年開(kāi)售后，開(kāi)發(fā)商的股東留了60多套房自己賣(mài)。到今年4月，每平方米售價(jià)已比備案價(jià)高出1萬(wàn)元。例如，16棟一單元102，288平方米，售價(jià)超900萬(wàn)元，比2017年備案價(jià)491萬(wàn)元高400多萬(wàn)元；2號(hào)樓一單元1104房，103平方米，售價(jià)268萬(wàn)元，比2018年備案價(jià)165萬(wàn)元高103萬(wàn)元。
南嶺置業(yè)工作人員說(shuō)，若購(gòu)房，需先一次性支付溢價(jià)，轉(zhuǎn)賬到溫某雯的中國(guó)銀行個(gè)人賬戶，再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買(mǎi)賣(mài)委托書(shū)，按照商品房買(mǎi)賣(mài)的程序與和成公司交易，“溢價(jià)不會(huì)寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，沒(méi)法開(kāi)發(fā)票，只能給一個(gè)收據(jù)”。
上述工作人員稱，囤積的60多套房已經(jīng)賣(mài)了一半，“要不是首付比較高，早就賣(mài)完了”。兩名市民告訴記者，其向南嶺置業(yè)支付溢價(jià)后成功購(gòu)得房產(chǎn)。
倒賣(mài)
交內(nèi)轉(zhuǎn)金就能買(mǎi)到房
記者暗訪發(fā)現(xiàn)，在更多新樓盤(pán)，炒房客、中介通過(guò)內(nèi)轉(zhuǎn)房哄抬房?jī)r(jià)、賺取溢價(jià)。
豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家位于虎門(mén)鎮(zhèn)，今年1月，1棟、6棟共352套放盤(pán)。截至4月，東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示仍有166套可售。記者到銷售處咨詢，被告知全賣(mài)完了，業(yè)主們正陸續(xù)網(wǎng)簽。
記者再到周邊的中介咨詢，卻別有天地。
一名“Q房網(wǎng)”的中介人員稱，其手上有1樓、18樓兩套房源，交20萬(wàn)元“茶水費(fèi)”，就可讓上個(gè)業(yè)主轉(zhuǎn)讓出來(lái)。他說(shuō)，這些房源大都是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人員拿到，再放到中介售賣(mài)，“你既然想要，我們就提供渠道”。
一名“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源，95平方米，內(nèi)轉(zhuǎn)金20萬(wàn)元。其稱，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系很硬，才能拿到1802這樣的好戶型，“他和朋友一共拿了十幾套”。
豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家1棟、6棟平均備案價(jià)近3萬(wàn)元，但中介稱仍未到真實(shí)市價(jià)�！皞浒竷r(jià)上不去，新房比二手房?jī)r(jià)格低，開(kāi)發(fā)商就有一系列操作�！敝薪檎f(shuō)，不止風(fēng)華世家，虎門(mén)多個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)都需額外的內(nèi)轉(zhuǎn)金才能拿到房源。
道滘鎮(zhèn)的時(shí)代香海彼岸樓盤(pán)，銷售部稱1、2、3期已經(jīng)售罄，但有人稱可通過(guò)中介轉(zhuǎn)讓房源，當(dāng)場(chǎng)聯(lián)系了“房莞家”中介人員接待記者。
“房莞家”中介人員稱，其獨(dú)家代理了香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房，已經(jīng)賣(mài)了七八套，稱房源是新政下沒(méi)有購(gòu)房資格的業(yè)主轉(zhuǎn)出的，“人家就算沒(méi)資格，也要賺錢(qián)的”。
帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房后，中介詳細(xì)介紹了交易模式：以一套87平方米房子為例，備案價(jià)約170萬(wàn)元，需事先額外支付業(yè)主60萬(wàn)元內(nèi)轉(zhuǎn)金，雙方簽訂三方合同，然后到開(kāi)發(fā)商處辦理手續(xù)。
佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤(pán)一名銷售人員稱，能幫忙買(mǎi)到香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房，房源是開(kāi)發(fā)商抵扣給工程方的，售價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，比備案價(jià)高6000元。溢價(jià)部分一次性結(jié)清給業(yè)主，然后再按備案價(jià)到房管局網(wǎng)簽。
時(shí)代香海彼岸一名銷售人員表示，部分參與內(nèi)轉(zhuǎn)房交易的是其前同事，公司知道內(nèi)轉(zhuǎn)金的存在，但認(rèn)為是業(yè)主的行為，管不了。
雙合同
借“裝修合同”收取溢價(jià)
東莞市2016年10月8日起對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格實(shí)行備案制度，經(jīng)價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格。但記者暗訪發(fā)現(xiàn)，除了不法人員以私人賬戶收取溢價(jià)變相規(guī)避備案制度外，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用“雙合同”抬高實(shí)際售價(jià)。
中堂鎮(zhèn)的佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤(pán)，3棟502房88平方米，公示單價(jià)19427元/平方米，公示總價(jià)171萬(wàn)元。
“如果我們按政府的備案價(jià)去賣(mài)，是虧本的�！庇浾甙翟L時(shí)，銷售人員直言，芳華樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)是10700元/平方米，售價(jià)是拿地價(jià)的2倍才能盈利，因此公司調(diào)高了售價(jià)，均價(jià)不到2.2萬(wàn)元。以502房為例，實(shí)際售價(jià)約189萬(wàn)元，比備案價(jià)高18萬(wàn)元。這18萬(wàn)元須在首付時(shí)一次結(jié)清，按裝修合同簽約，有收據(jù)有發(fā)票，“只是說(shuō)你去銀行不能按189萬(wàn)元貸款，要按171萬(wàn)元”。
在2020年中國(guó)百城房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅指數(shù)中，東莞的新房以9.5%居于首位。而東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的2020年報(bào)顯示，部分新盤(pán)備案價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。
時(shí)代芳華銷售人員稱，東莞很多新盤(pán)的實(shí)際售價(jià)都超過(guò)備案價(jià)，有的以“雙合同”形式收取溢價(jià)，有的則以喝茶費(fèi)形式收取�！拔腋杏X(jué)見(jiàn)過(guò)你，知道不是政府暗訪的，所以直接跟你講�！边@名銷售人員說(shuō)。
公開(kāi)信息顯示，2020年11月，東莞樓盤(pán)華潤(rùn)·萬(wàn)象府被爆出置業(yè)顧問(wèn)收取茶水費(fèi)的違法行為，收取金額在10萬(wàn)到30萬(wàn)元不等，涉案總額較大，涉案的95后銷售人員朱某被刑拘。幾天后，厚街一商業(yè)城股東王某因收取喝茶費(fèi)也被刑拘。
上述銷售人員說(shuō)，在申購(gòu)者支付萬(wàn)元以上的誠(chéng)意金后，工作人員或中介人員會(huì)向購(gòu)房者說(shuō)明“雙合同”“喝茶費(fèi)”等收取溢價(jià)的情況，以規(guī)避政府部門(mén)的暗訪檢查。一些樓盤(pán)溢價(jià)嚴(yán)重，便增設(shè)“驗(yàn)資”門(mén)檻，以確定購(gòu)房者有能力支付溢價(jià)。
住建局
暫無(wú)有效處置手段
4月16日，記者以群眾信訪的名義咨詢了東莞市住建局工作人員。對(duì)方稱，記者反映的各類抬價(jià)倒賣(mài)房源行為，近期確實(shí)較為多發(fā)，“搶房的人太多了，實(shí)際需求幾乎是供應(yīng)面積的兩倍”。
工作人員明確，抬價(jià)倒賣(mài)行為均屬違規(guī)。若交易未發(fā)生，但有充分證據(jù)證明推銷人員有意圖加價(jià)倒賣(mài)，有關(guān)部門(mén)可予以行政處罰并通報(bào)；若交易發(fā)生了，則觸犯刑法，由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處置。
不過(guò)，工作人員坦言，目前尚無(wú)有效處置手段。溢價(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)金茶水費(fèi)大多轉(zhuǎn)入私人賬戶，收取現(xiàn)金的更是沒(méi)有任何證明記錄，加之開(kāi)發(fā)商有很強(qiáng)的規(guī)避調(diào)查能力，調(diào)查難、取證難。
雖然東莞2020年7月發(fā)文要求加大力度打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認(rèn)，如果企業(yè)為認(rèn)購(gòu)者出具認(rèn)購(gòu)證明，而認(rèn)購(gòu)者以各種理由延遲網(wǎng)簽，很難判斷其是否為捂盤(pán)不售；而開(kāi)發(fā)商在更改認(rèn)購(gòu)者姓名時(shí)，往往又能給出早前認(rèn)購(gòu)者不滿條件的種種理由�！皩�(duì)這些，我們很難做一刀切的規(guī)定。”
記者了解到，早在去年7月和今年2月，東莞先后出臺(tái)“莞九條”和“莞六條”，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為，嚴(yán)肅查處捂盤(pán)惜售、收茶水費(fèi)、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。4月8日被住建部約談后，東莞又重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，深化“一城一策”調(diào)控。
“如果把售賣(mài)渠道收回來(lái)，研發(fā)一個(gè)公平公正的申購(gòu)搖號(hào)系統(tǒng)，問(wèn)題可能會(huì)有所緩解�！睎|莞市住建局工作人員說(shuō)。目前，上海、成都等地已引入公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督樓盤(pán)售賣(mài)，并開(kāi)發(fā)專門(mén)的搖號(hào)系統(tǒng)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)“捂盤(pán)惜售”、內(nèi)部人員認(rèn)購(gòu)等問(wèn)題。
接待記者時(shí)，一名工作人員也忍不住吐槽：不久前，他曾到茶山鎮(zhèn)金融街·金悅府買(mǎi)房，沒(méi)買(mǎi)到。次日，中介來(lái)電稱手上有房，交15萬(wàn)元就可轉(zhuǎn)讓。
南方日?qǐng)?bào)記者