2023年上半年惠州市重點(diǎn)項(xiàng)目每周來訪認(rèn)購走勢(shì)圖。

　　日前，一份來自貝殼研究院的研究報(bào)告顯示，2023年樓市表現(xiàn)大概率好于去年的情形，復(fù)蘇趨勢(shì)確立有望強(qiáng)化市場(chǎng)信心，疊加供需兩側(cè)對(duì)寬松政策的敏感度提升，房地產(chǎn)疤痕效應(yīng)有望漸漸撫平，行業(yè)周期憑借強(qiáng)大的生命力也將迎來新一輪自愈與成長(zhǎng)。

　　近段時(shí)間來，高層密集釋放房地產(chǎn)積極信號(hào)。中央政治局會(huì)議提出要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；最新稅費(fèi)優(yōu)惠指引中多項(xiàng)涉及購房稅費(fèi)減免；住建部強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等措施；央行發(fā)聲要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率……對(duì)于置業(yè)者而言，最關(guān)注的是在一系列利好消息的刺激下，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)后市如何？本期我們邀請(qǐng)惠州市港中原地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理徐智勇、翔順惠州公司總經(jīng)理關(guān)國永、惠州資深地產(chǎn)評(píng)論人謝建靈等業(yè)內(nèi)人士，分析惠州樓市的底是否筑牢。

　　徐智勇： 惠州樓市的底已筑牢

　　在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間波動(dòng)下行后，惠州樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的筑底特征。從量的角度來看，惠州樓市在二三月經(jīng)歷了前期積壓需求釋放帶來的短暫回暖后，進(jìn)入常態(tài)化節(jié)奏期。從數(shù)據(jù)走勢(shì)可見，惠州的新房成交量在外部環(huán)境拖累的情況下，仍能穩(wěn)定在一定水平。在當(dāng)前背景下，能遏止住成交下行走勢(shì)，本身就說明惠州樓市已經(jīng)在筑底，行業(yè)處于持續(xù)動(dòng)態(tài)調(diào)整出清中。

　　從價(jià)格的角度來看，隨著開發(fā)商紛紛以價(jià)換量，爭(zhēng)取銷售平穩(wěn)，惠州住宅成交價(jià)格已經(jīng)顯著回調(diào)，價(jià)格泡沫不復(fù)存在。相信在價(jià)格如此“親民”的背景下，樓市的底會(huì)持續(xù)筑牢。

　　從金融支持的角度來說，在中央的大力推動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的融資態(tài)度發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，從之前的“嚴(yán)格遏制”變?yōu)槿缃竦摹爸С址科蠛侠砣谫Y需求”。對(duì)于購房者也是在房貸額度及利率方面給予極大支持。過往歷史證明，樓市金融之路一旦恢復(fù)正常，市場(chǎng)也更易隨之回暖。

　　此外，從政策層面來看，近期中央接二連三發(fā)布政策：7月10日發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，金融16條兩項(xiàng)政策延期，確保房企合理的可持續(xù)的資金注入。7月14日，央行鄒瀾回應(yīng)存量房貸利率時(shí)表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定。7月21日，國常會(huì)審議通過超大特大城市推進(jìn)城中村改造的意見。7月24日，政治局會(huì)議首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。通過如此頻密的政策出臺(tái)節(jié)奏可以預(yù)見，未來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持及風(fēng)險(xiǎn)處置等動(dòng)作都將逐步加強(qiáng)落實(shí)，從而逐步提振市場(chǎng)信心，使樓市發(fā)展盡快回歸到健康平穩(wěn)的軌道上來。

　　總而言之，惠州樓市量?jī)r(jià)下行的勢(shì)頭基本遏止，政府的行業(yè)刺激政策也起到了一定托底作用。未來，預(yù)計(jì)惠州會(huì)跟隨國家腳步，逐步推動(dòng)降存量貸款利率、稅費(fèi)減免等房地產(chǎn)行業(yè)政策落地，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇、就業(yè)形勢(shì)改善以及收入預(yù)期向好，樓市預(yù)期及購房需求也將回歸至合理水平。最后，強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，惠州優(yōu)越的地理位置、深圳都市圈的強(qiáng)勢(shì)助攻、良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、宜居宜游的氣候環(huán)境等基本面將長(zhǎng)期保持，因此人口流入是可持續(xù)的，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，剛需及改善需求一直都在，樓市最終會(huì)調(diào)整到平穩(wěn)健康的軌道上來。

　　關(guān)國永：

　　多方利好為惠州樓市托底

　　上半年，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷“先揚(yáng)后抑”的波動(dòng)式復(fù)蘇，已經(jīng)邁入筑底企穩(wěn)的發(fā)展新階段。

　　首先，政策底已經(jīng)出現(xiàn)。目前惠州除了降首付、降利率之外，各區(qū)縣針對(duì)青年人才購房還推出多項(xiàng)福利政策，大力支持剛性和改善性合理住房需求。7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)供求新形勢(shì)進(jìn)行定調(diào)，客觀判斷行業(yè)所處階段是進(jìn)行政策調(diào)整的開端，為市場(chǎng)注入信心的同時(shí)也為下半年政策優(yōu)化打開空間。

　　其次，房?jī)r(jià)底已經(jīng)出現(xiàn)。當(dāng)前，惠州各大房企的項(xiàng)目政策折扣基本已到底，開發(fā)商利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮。部分項(xiàng)目售價(jià)已與建設(shè)運(yùn)營成本持平，如繼續(xù)下降，導(dǎo)致開發(fā)商虧損，將直接影響客戶和業(yè)主的實(shí)際利益。從開發(fā)商的角度來說，只有持續(xù)加大資金及成本投入，加速配套兌現(xiàn)，才能保持項(xiàng)目高品質(zhì)、強(qiáng)交付，維護(hù)業(yè)主利益。

　　再次，信心底已經(jīng)筑牢。如期交付是市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是購房者信心恢復(fù)的根源。去年至今，惠州多個(gè)項(xiàng)目如期交付，甚至是提前交付，有效提振了購房者的入市信心。房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，也讓更多開發(fā)商遠(yuǎn)離高周轉(zhuǎn)時(shí)代的復(fù)制粘貼模式，更專注于產(chǎn)品打造，迎合市場(chǎng)需求的變化。

　　此外，多方利好為惠州樓市托底。近日，惠州市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，今年上半年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為2545.45億元，同比增長(zhǎng)5.1%�；葜莨�業(yè)投資更是保持著高速增長(zhǎng)。這也為惠州帶來更多人才進(jìn)駐，補(bǔ)充著居住需求。加上惠州臨深近莞的區(qū)位、仍處于洼地的房?jī)r(jià)，還有交通路網(wǎng)的完善，使惠州承接了大量周邊城市的外溢需求。

　　種種跡象顯示，惠州樓市的底已經(jīng)筑牢，曙光即將來臨。

　　謝建靈：

　　價(jià)格大幅下降可能性微乎其微

　　2023年上半年，惠州樓市高開低走，2～3月疫情放開后短暫復(fù)蘇，4～5月經(jīng)歷核心板塊優(yōu)惠加碼，再到6～7月回歸平淡，其變化引發(fā)了多方討論，不友好的聲音頻現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，但價(jià)格和銷量下滑背后的客觀原因卻很少人去探討、挖掘。

　　過去10年，依靠臨深的地理優(yōu)勢(shì)，在深圳高房?jī)r(jià)帶動(dòng)下，惠州享受了諸多紅利，連續(xù)多年新房成交量突破15萬套，其中臨深臨莞的外生型板塊貢獻(xiàn)了約60%的銷量。當(dāng)全國樓市步入調(diào)整期，惠州樓市的銷量與價(jià)格回落成為必然趨勢(shì)。

　　惠州樓市的底有兩個(gè)，首先是銷量底。今年上半年惠州樓市新房成交約3萬多套，2022年全年成交量約6萬套。這一成交規(guī)模與惠州城市的經(jīng)濟(jì)總量及人口總數(shù)處于相匹配的水平，甚至還超越了全國大部分同等級(jí)城市。當(dāng)前，深圳樓市的銷量和價(jià)格尚未企穩(wěn)，臨深區(qū)域惠陽大亞灣樓市受其影響，銷量底可能還沒有到。但以惠城區(qū)為主的內(nèi)生型板塊銷量底已經(jīng)基本筑牢，重要的一個(gè)標(biāo)志是區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)量大幅減少，多個(gè)樓盤為現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房在售，有自住需求的惠州本地購房者置業(yè)會(huì)更加放心。

　　其次是價(jià)格底。與價(jià)格密切相關(guān)的是價(jià)值，沒有最低的價(jià)格，只有與這個(gè)價(jià)格是否相匹配的價(jià)值。從這個(gè)角度來看，惠州樓市的價(jià)值底是可以托住的�；葜莸牡乩砦恢脙�(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速、交通兌現(xiàn)狀況等并沒有受樓市影響停下腳步，而是在持續(xù)增長(zhǎng)中。站在過去和當(dāng)下，惠州的房?jī)r(jià)對(duì)普通人來說非常友好，首付20多萬元、月供5千元左右，就可以買到惠州大部分的房子，這樣的價(jià)格，大幅下降的可能性微乎其微。

　　文/制表 東江時(shí)報(bào)記者伍磊 鄔玉婷